En af nøglerne til succesfuld ejendomsinvestering er den rette finansiering.
Du skal ikke købe dine ejendomme kontant, hvis du har mulighed for at opnå ekstern finansiering.
Eksempel:
Hvis du har 500.000 kroner kan du kontant købe én ejendom for dette. Du får 60.000 kroner ind i husleje og tjener 47.000 kroner om året efter at alle udgifter er betalt. Det er – forsimplet – et afkast på 9,4 %.
Hvis du tager de 500.000 kroner og køber 2 ejendomme i stedet med 50 % finansiering får du 120.000 kroner ind i husleje. Det er 94.000 kroner efter udgifter til ejendomsskat, forsikringer og vedligeholdelse.
Selv ved en pantebrevsfinansiering på 5% pa. bliver dine renteudgifter ikke på mere end 25.000 kroner om året – men ved at betale de 25.000 kroner tjener du 22.000 kroner mere end du gjorde ved at være selvfinansierende.
På denne måde er dit afkast nu 13,8 %.
Regnestykket bliver endnu bedre, hvis du øger finansieringsgraden og køber 3 ejendomme for dine 500.000 kroner. Her vil dit afkast blive 18,20 %
Der er flere ting værd at være opmærksom på her:
- For at banken/pantebrevsinvestor vil låne dig penge, skal du kunne klare at betale afdrag og renter selvom dine ejendomme ikke er udlejede i en periode – for høj finansieringsgrad er farligt, da du risikerer at blive illikvid
- For beløb under en halv million kroner er det svært at få et realkreditlån. Du kan dog, efter at have købt flere fx ejendomme med banklån/pantebrevsfinansiering overveje at få et samlet ejerpantebrev i dine investeringer og derved alligevel få den lave renter og sikkerheden knyttet til de danske realkreditlån
- Hvis ikke banken ønsker at finansiere din ejendomsinvestering er det muligt at fortsætte finansieringen i form af ejerpantebreve, her er renten typisk lidt højere, men der er stadig en fortjeneste til dig, hvis du minimere tomgangslejen.
Start så tidligt som muligt
Som med al anden investering gælder det, at jo tidligere du begynder på ejendomsinvestering, des bedre et afkast får du.
Du får delvist et afkast i form af lejebetalingerne. Du har mulighed for hvert år at hæve huslejen med nettoprisindekset jævnfør lejeloven. Dette beløb stiger derfor år for år. Samtidigt mindskes beløbet du skylder til banken/pantebrevsfirmaet og dine renteudgifter falder derfor løbende i takt med afdragene.
Som eventuelt bonus stiger fast ejendom i Danmark også, hvis du blot ser over en tilpas lang tidslinje.
Når, hvis du investerer i små huse står du til over en lang årrække at tjene et meget højt afkast på din indledende investering og få dine penge mange gange igen.